FAQs zur Betriebskostenabrechnung

Was sind Betriebskosten?

Unter Betriebskosten versteht man wiederkehrende Kosten Ihrer vermieteten Wohnungen, die im Zusammenhang mit dem Gebäude oder dem Grundstück entstehen. Die Betriebskosten müssen dabei nicht immer in der gleichen Höhe oder jährlich anfallen. Auch Kosten wie z. B. für die Eichung der Kaltwasserzähler im 6-Jahres-Turnus gehören zu den Betriebskosten.

Welche Betriebskosten im Einzelnen dazugehören werden innerhalb des Wohnraummietrechts in der Aufzählung des § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) erwähnt. Darunter fallen unter anderem:

Was zählt nicht zu den Betriebskosten?

Nicht alle Kosten, die in Ihrer Liegenschaft entstehen, sind umlagefähig. Reparaturkosten jeglicher Art oder Ersatzteilkosten dürfen nicht an Ihre Mieter weitergegeben werden. Auch Verwaltungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten.

Welche vertraglichen Vereinbarungen müssen getroffen werden?

Die Umlage der Betriebskosten auf Ihre Mieter muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Sofern Sie keine Vereinbarung getroffen haben, gelten die Betriebskosten als bereits in der Miete enthalten. Die Umlagevereinbarung in Ihrem Mietvertrag kann die einzelnen Betriebskosten entweder namentlich nennen oder auf die Aufzählung in § 2 der Betriebskostenverordnung verweisen.

Wie können Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden?

Die Übernahme der Betriebskosten kann entweder als eine monatliche Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung zuzüglich zur Miete vereinbart werden. Bei der Betriebskostenpauschale entfällt eine Betriebskostenabrechnung, da alle Kosten mit den monatlichen Zahlungen bereits abgegolten sind. Der Vermieter trägt hierbei das Risiko, ob die tatsächlichen Kosten mit der vereinbarten Pauschale deckungsgleich sind. Bei einer Betriebskostenvorauszahlung zahlt der Vermieter einen monatlichen Abschlag. Am Ende der Abrechnungsperiode ist der Vermieter verpflichtet eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen, in der die tatsächlichen Kosten mit den geleisteten Vorauszahlungen des Mieters verrechnet werden. Hierbei kann sich eine eventuelle Nachzahlung oder ein Guthaben für den Mieter ergeben.

Wie werden Betriebskosten verteilt?

Grundsätzlich können Sie den Verteilerschlüssel der Betriebskosten frei in Ihrem Mietvertrag bestimmen. Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Eine Ausnahme besteht bei einer verbrauchsabhängigen Erfassung der Nebenkosten wie z. B. bei den Heiz-, Warmwasser und Kaltwasserkosten.

Bis wann müssen die Betriebskosten abgerechnet werden?

Im Wohnraummietrecht müssen Sie innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen. Wird diese Frist versäumt, verlieren Sie nach § 556 Abs. 2 BGB den Anspruch auf etwaige Nachforderungen.