Wichtige Urteile zur Heizkostenabrechnung

Heizkostenverteilerplomben mit fehlender Zulassung: Kürzung der Heizkostenabrechnung möglich!

Laut einem Endurteil des Oberlandesgerichtes Nürnberg (3 U 1337 / 04) ist der Einsatz von nicht zugelassenen Plomben bei Heizkostenverteilern verboten und kann zu einer Kürzung der Heizkostenabrechnung seitens der Nutzer führen.

Nach der Entscheidung der Nürnberger Richter dürfen ausschließlich Plomben verwendet werden, die für den entsprechenden Gerätetyp einschließlich aller übrigen Systemkomponenten eine Bauartzulassung gemäß Paragraph 5 der Heizkostenverordnung aufweisen. Diese Zulassung erteilen so genannte "Sachverständige Stellen" im Sinne der "Richtlinie für die Bestätigung der Eignung von sachverständigen Stellen nach Paragraph 5 der Heizkostenverordnung vom 3.7.1985".

Laut Paragraph 5 der Heizkostenverordnung dürfen zur Abrechnung der Heizkosten nur Heizkostenverteiler verwendet werden, bei denen von einer sachverständigen Stelle bestätigt wurde, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Diese Regeln sind in der DIN EN 835 niedergelegt, anhand derer die Prüfung vorgenommen wird. Werden nun in den Geräten statt der Originalplomben nachgebaute, nicht zugelassene Plomben verwendet, verliert damit das gesamte Erfassungssystem seine Zulassung. Die Folge: Nach Paragraph 12 der Heizkostenverordnung kann der Nutzer pauschal 15 Prozent des Abrechnungsbetrages einbehalten.

Verwaltungen und Eigentümer sollten deshalb genau darauf achten, dass in ihren Liegenschaften ausschließlich Geräte mit zugelassenen Plomben zum Einsatz kommen. Dies gilt insbesondere dann, wenn nach einem Wechsel des Abrechnungsunternehmens der neue Dienstleister die vorhandenen Heizkostenverteiler weiter verwendet. In diesem Fall sollte man sich eine Bestätigung vorlegen lassen, dass für das gesamte Erfassungssystem die vorgeschriebene Zulassung vorhanden ist. Durch eine solche Überprüfung wird sichergestellt, dass die Nutzer eine korrekte, nicht anfechtbare Heizkostenabrechnung geliefert bekommen - und damit Verwaltern und Eigentümern viel Ärger und zusätzliche Arbeit erspart bleibt.

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Einsicht in die Unterlagen

Der Anspruch auf Betriebskostennachzahlung ist nicht fällig, solange der Vermieter nicht die verlangte vollständige Einsicht in die Originalbelege der Abrechnung gewährt hat.
_{AG Siegburg, Urteil vom 17.05.1991, Az. 9 C 549/90
WM, Heft 11/S 598, 1991}

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung am Ort der Mietwohnung zu gewähren. Auf die Übersendung von Fotokopien der Belege ist der Mieter nicht verwiesen, wenn überhöhte Kopiekosten (hier: 1,- DM/Seite) gefordert werden.
^{AG Langenfeld, Urteil vom 7.3.1996, Az. 23 C 547/95
WM Heft 7/S. 426, 1996}

Ist der Sitz des Vermieters/Verwalters nicht am Ort der Mietwohnung, so kann der Mieter die Übersendung von Ablichtungen der Abrechnungsunterlagen gegen Erstattung der Kopiekosten (0,50 DM/Seite) verlangen.
^{AG Ahaus, Urteil vom 15.10.1992, Az. 5 C 361/92
WM, Heft 12/S 696, 1992}

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Umstellung der Pauschale auf Vorauszahlungen

Die vereinbarte Betriebskostenpauschale kann bei Umstellung der Vertragsbeziehung auf die Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch nur dann als Vorauszahlungsbetrag in der Abrechnung angesetzt werden, wenn das vereinbarte Leistungsverhältnis gewahrt bleibt.
Es ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalles und auf der Grundlage des geschlossenen Mietvertrages zu entscheiden, wie eine vereinbarte Nebenkostenpauschale aufzuspalten und auf die Vorauszahlung von Heizkosten und die pauschale Abgeltung der übrigen Nebenkosten zu verteilen ist. Interessengerecht erscheint es im Regelfall, die vereinbarte Nebenkostenpauschale um denjenigen Betrag zu kürzen, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bei vernünftiger Kalkulation für Heizung und Warmwasser rechnerisch in Ansatz gebracht worden ist. Dabei darf jedoch das von den Mietvertragsparteien gewählte Leistungsgefüge nicht außer Acht gelassen werden.
^{LG Bonn, Urteil vom 07.12.1989, Az. 6 S 271/89
WM, Heft 5/S. 229, 1990}

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Vorrang der Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung geht auch mietvertraglichen Vereinbarungen vor, die eine pauschale Abgeltung der Heizkosten vorsehen.
^{AG Hamburg, Urteil vom 12.12.1985, Az. 48 C 2199/85
WM, Heft 4/S. 119, 1986}

Die Heizkostenverordnung geht nur hinsichtlich der Abrechnung nach Verbrauch, nicht aber hinsichtlich Modalitäten der Heizkostenvorauszahlungen einer mietvertraglichen Vereinbarung vor.
^{AG Frankfurt, Urteil vom 8.11.1985, Az. 33 C 3068/85
WM, Heft 7/S 230, 1987}

§ 2 Heizkostenverordnung erfaßt auch die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale. Die Parteien können mietvertraglich die Heizkostenabrechnung nach Verbrauch nicht abbedingen, soweit nicht die Heizkostenverordnung ihren Anwendungsbereich ausdrücklich eingeschränkt hat oder eine Befreiung ausgesprochen wurde.
^{OLG Schleswig, Beschluß vom 15.1.1986, Az. 6 RE Miet1/85
WM, Heft 11/S. 330, 1986}

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Heizkostenverordnung/Pauschale Kostenumlage

Die Heizkostenverordnung findet keine Anwendung, wenn die Mietvertragsparteien in Privatautonomie eine pauschale Verteilung der Heizkosten vereinbaren; für die Zukunft kann eine Mietpartei die Anwendung der Heizkostenverordnung verlangen.
Die Mieter haben bewußt Abstand vom Vorrang der Heizkostenverordnung genommen. Sie haben eine andere vertragliche Regelung gewählt, obwohl sie wußten, daß entsprechende Geräte fehlen. Ihre nachträgliche Berufung auf den Vorrang der Heizkostenverordnung ist deshalb jedenfalls treuwidrig. Für die Zeit der Übereinstimmung müssen sie sich an der getroffenen Vereinbarung festhalten lassen. Die rückwirkende Berufung auf § 2 Heizkostenverordnung verstößt gegen Treu und Glauben.
^{LG Hamburg, Urteil vom 16.05.1991, AZ. 307 S 374/90
WM, Heft 3/S. 192, 1995}

Die Durchsetzung der Heizkostenverordnung ist in die Hände der Parteien gelegt. Sind sich die Parteien, wie hier, über die abweichende Gestaltung einig, so gilt diese Regelung, bis sich ein Vertragspartner auf die Bestimmungen der Heizkostenverordnung beruft und eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt.
^{LG Berlin, Urteil vom 16.05.1994, Az. 61 S 70/93
WM, Heft 3/S. 192, 1995}

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Täuschung über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten

Täuscht der Vermieter über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten, indem er eine nicht angemessene niedrige Vorauszahlung vereinbart, kann der Mieter gegenüber alljährlichen Nachzahlungsansprüchen mit einem Schadenersatzanspruch aufrechnen.
^{AG Frankfurt, Urteil vom 9.12.1981, Az. 33 C 4362/81
WM, Heft 8/S. 252, 1987}

Täuscht der Vermieter bei Vertragsabschluß über die Höhe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten, so hat er dem Mieter Schadenersatz zu leisten.
^{AG Rendsburg, Urteil vom 10.11.1987, Az. 11 C 551/87
WM, Heft 2/S. 63, 1990}

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Erhöhung der Heiz-/Betriebskostenvorauszahlung

Solange die Heizkosten nicht erstmalig verbrauchsabhängig abgerechnet worden sind, kann der Vermieter keine höhere Vorauszahlung verlangen, als der Mieter bislang als Heizkostenpauschale geleistet hat.
^{LG Hamburg, Urteil vom 30.5.1985, Az. 7 S 35/85
WM, Heft 7/S. 213, 1986}

Das Recht des Vermieters zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen bedarf keiner vertraglichen Vereinbarung.
^{AG Oberhausen, Urteil vom 2.5.1986, AZ. 36 C 156/86
WM, Heft 12/S. 427, 1987}

Soll die Betriebskostenpauschale erhöht werden, so ist dies nur dann möglich, wenn die von der Pauschale erfaßten Betriebskosten spezifiziert werden und deren Erhöhung nachgewiesen wird.
^{AG Bayreuth, Urteil vom 15.6.1989, Az. 1 C 19/89
HKA, Heft 7/8 1991}

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Herabsetzen überhöhter Heiz-/ Betriebskostenvorauszahlungen

Unangemessen hoch vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen kann der Mieter nicht einseitig herabsetzen.
^{AG Hamburg, Urteil vom 27.8.1987, Az. 49 C 16/87
WM, Heft 3/ S. 89, 1988}

Erweisen sich die in einem Wohnraummietvertrag vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen für Heizungs- und Warmwasserkosten erst im späteren Verlauf des Mietverhältnisses als unangemessen hoch, so kann der Mieter vom Vermieter die Herabsetzung der Vorauszahlungen verlangen, auch wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält. Zur einseitigen Herabsetzung der vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen ist der Mieter jedoch nicht berechtigt. Der Mieter kann zwar die Verhältnisse und Verbrauchsgewohnheiten seines Haushaltes überblicken, nicht aber die für die Entwicklung der Betriebskosten maßgebenden Preise und sonstigen Umstände.
Die Rechtsfolgen einer Verminderung der Betriebskosten sind in § 4 Abs. 4 MHG geregelt. Danach ist der Vermieter verpflichtet, den Mietzins vom Zeitpunkt der Betriebskostenermäßigung an entsprechend herabzusetzen.
Zur Durchsetzung des Anspruchs auf Herabsetzung unangemessen hoher Vorauszahlungen kann hinsichtlich künftiger Vorauszahlungen ein aus § 273 BGB herzuleitendes Zurückbehaltungsrecht des Mieters in Betracht kommen.
^{BayOblG, Beschluß vom 5.10.1995, - RE - Miet 1/95
WM, Heft 12/S. 694, 1995}

Erweist sich - bezogen auf die Abrechnungsperiode - die vereinbarte monatliche Betriebskostenvorauszahlung als überhöht, so ist der Vermieter zur Berechnung und Bestimmung eines angemessenen Betrages verpflichtet.
^{AG Neuss, Urteil vom 10.6.1994, Az. 36 C 402/93
WM, Heft 1/S. 46, 1995}

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Rückforderung nicht abgerechneter Vorauszahlungen

Wird über die Betriebskostenvorauszahlungen nicht abgerechnet und sind die angefallenen Nebenkosten für den Mieter oder das Gericht nicht feststellbar, kann der Mieter vom Vermieter die Rückzahlung verlangen.
^{LG Essen, Urteil vom 26.11.1991, Az. 13 S 377/91
WM, Heft 4/S. 200, 1992}

Rechnet der Vermieter über die Heizkostenvorauszahlung trotz Abmahnung nicht ab, so kann der Mieter die Rückzahlung verlangen.
^{AG Oberhausen, Urteil vom 26.5.1992, Az. 32 C 174/92
WM, Heft 1,2/S. 68, 1993}

Rechnet der Vermieter über die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen nicht ab, so ist der Rückforderungsanspruch des Mieters durch die Höhe eines Mindestverbrauchs begrenzt.
Sofern feststeht, daß der Mieter Leistungen des Vermieters unstreitig in Anspruch genommen hat, die mit den Vorauszahlungen teilweise mit abgedeckt werden sollten, erscheint es äußerst unbillig, wenn dem Vermieter Vorschußzahlungen nicht mindestens in Höhe eines Mindestverbrauches belassen würden.
^{AG Wuppertal, Urteil vom 19.07.1995, Az. 93 C 424/94
WM, Heft 11/S. 659, 1995}

Der Mieter kann die Erstattung sämtlicher Betriebskostenvorauszahlungen verlangen,wenn der Vermieter eine Abrechnung unterläßt und sich der Anfall von Betriebskosten in einer bestimmten Höhe nicht feststellen läßt. Unzulänglichkeiten in einer Abrechnung, die eine Überprüfung der in ihr enthaltenen Angaben weder unmöglich noch unzumutbar schwierig machen, begründen aber den Rückforderungsanspruch nicht.
^{LG Hamburg, Urteil vom 16.01.1997, Az. 307 S 126/96
WM, Heft 3/S. 180, 1997}

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Möglichkeit der Nachbesserung durch das Abrechnungsserviceunternehmen

Der Einwand des Hauseigentümers, die Abrechnung sei nicht brauchbar, weil die gemessenen Werte vergleichbarer Wohnungen offensichtlich falsch seien, kann dem Vergütungsanspruch des Abrechnungsserviceunternehmens nicht entgegengehalten werden. Denn zum einen hatte die Abrechnungsfirma nach § 5 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen, welche für den Abrechnugtsservicevertrag der Parteien gelten, ein Nachbesserungsrecht, welches der Hauseigentümer trotz Angebots des Abrechnungsserviceunternehmens nicht in Anspruch genommen hat. Zum anderen.....
^{AG Essen, Urteil vom 5.5.1992, Az. 19 C 83/92
(BRUNATA - Sammlung)}

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Hauseigentümer nach AGB verpflichtet, die Abrechnung zu kontrollieren

Gemäß den wirksam vereinbarten Geschäftsbedingungen wäre der Hauseigentümer verpflichtet gewesen, die Abrechnung des Abrechnungsserviceunternehmens sofort zu kontrollieren und eventuelle Mängel zu beanstanden. Dies tat er jedoch nicht, sondern ließ die Sache laufen, obwohl er in der Zwischenzeit mehrfach gemahnt worden ist. Spätestens nach der ersten Mahnung wäre er verpflichtet gewesen, die Sache zu überprüfen und entsprechend zu reagieren und die Mängel an der Abrechnung zu rügen.
^{AG Hofgeismar, Urteil vom 23.6.1992, Az. 2 C 724/91
(BRUNATA - Sammlung)}

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Berichtigung/Korrektur der Heizkostenabrechnung

Enthält die Heizkostenabrechnung fehlerhafte Verbrauchsdaten, dann kann eine korrekte Neuerstellung vorgenommen werden. Der Abrechnungsmodus darf dabei nicht verändert werden.
^{AG Gelsenkirchen, Urteil vom 19.12.1986, z. 3 C 854/86
WM, Heft 10/S. 361, 1987}

Innerhalb angemessener Zeit nach Erstellung einer irrtümlichen Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter die Abrechnung berichtigen.
^{AG Kassel, Urteil vom 7.11.1985, Az. 801 C 4128/85
WM, Heft 12/S. 428, 1987}

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Rückforderung eines irrtümlich ermittelten Guthabens

Hat der Vermieter irrtümlich ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung ermittelt und ausgezahlt, kann er die Leistung später wieder zurückfordern.
^{AG Hamburg-Wandbek, Urteil vom 31.5.1988, Az. 713 C 689/87
WM, Heft 8/S. 400, 1989}

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Hohe Heizkosten/Unterschiede zum Vorjahr

"Es mag zwar sein, daß die Heizkosten für den strittigen Abrechnungszeitraum extrem hoch ausgefallen sind. Aus dieser Tatsache aber auf eine Unkorrektheit oder gar Manipulation zu schließen, führt einfach zu weit. Die Höhe der Heizkosten kann in einem bestimmten Zeitraum durch verschiedene Faktoren extrem hoch ausfallen. Beispielsweise kann eine Wohnung überheizt werden. .... Auch der Umstand, daß die Folgerechnung für die anschließende Heizperiode beträchtlich niedriger ausgefallen ist, läßt keinesfalls den Schluß zu, daß ... eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt worden ist. Es kann auch sein, daß die Beklagten aus Fehlern selbst gelernt und ihr Heizverhalten umgestellt haben..."
^{AG Münster, Urteil vom 5.1.1989, Az. 3 C 273/88
WM, Heft 5/S. 261, 1989}

Auch bei hohen Strichzahlen muß der Mieter die Nachforderungen der Heizkostenabrechnung zahlen.
^{AG Hamburg, Urteil vom 15.5.1985, Az. 47 C 183/85
HKA, Heft 8, Dezember 1986}

Ob ein Fehler in der Heizkostenabrechnung vorliegt, kann nur ein Fachmann erkennen. Die Bekundungen des Nutzers über sein Heizverhalten sind als Beweis nicht geeignet.
^{AG Essen, Urteil vom 5.5.1992, Az. 19 C 83/92
(BRUNATA - Sammlung)}

Aber:
Eine eklatante Steigerung der verbrauchsabhängigen Kosten ist geeignet die Darlegungslast des Vermieters auszulösen. Nach Ansicht der Kammer könnte eine Verdoppelung der Kosten ausreichen, zumindest, wenn keine Anhaltspunkte ersichtlich sind,die eine Verbrauchssteigerung erklären könnten. Der vorliegende Fall gibt indessen keinen Anlaß, einen Grenzwert festzulegen. Unstreitig sind die den Mietern in Rechnung gestellten Heizkosten um weniger als 50% gestiegen. Eine derartige Zunahme reicht jedenfalls für sich nicht, wenn, wie im vorliegenden Fall, ein Baby zum Haushalt hinzugekommen ist.....
^{LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64 S 97/96
HKA, Heft 4/S. 15, April 1997}

Die für den Wärmeabnehmer errechneten Heizkosten führen zu einem Heizkostenaufwand von DM 4,20 je qm im Monat. Diese extrem hohen Kosten können nicht allein auf ein unwirtschaftliches Heizverhalten des Mieters zurückgeführt werden, sie stellen vielmehr ein Indiz dafür dar, daß die Heizkostenabrechnung mit so erheblichen Mängeln und Fehlern behaftet ist, daß sie nicht als geeignete Grundlage für eine Heizkostennachforderung angesehen werden kann.
Dem Antrag zur Einholung eines Sachverständigengutachtens wird nicht nachgegangen, weil diese Frage für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht erheblich ist. Es geht nicht um einen Heizkostenaufwand von DM 2,00 pro qm oder geringfügig darüber, sondern um einen solchen, der mehr als doppelt so hoch ist. Insoweit erachtet sich der Richter selbst für hinreichend sachkundig.
^{AG Essen - Steele, Urteil vom 8.1.1992, Az. 11 C 411/91
(BRUNATA - Sammlung)}

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Frostschaden bei Abwesenheit des Mieters; Beweislast

Zu den vom Gesetzgeber als selbstverständlich vorausgesetzten Obhutspflichten des Mieters gehört seine Verpflichtung zu Vorsichtsmaßnahmen gegen Schäden an der Heizungsanlage durch Frost. Es ist auch anerkannt, daß ein Mieter, der seine Wohnung im Winter für einige Zeit nicht bewohnt, dies entweder dem Vermieter anzeigen oder selbst für ausreichende Kontrolle der Wohnung zur Vermeidung von Frostschäden Sorge tragen muß.
Nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen für sämtliche Voraussetzungen des von ihm geltend gemachten Schadenersatzanspruches ist der Vermieter beweispflichtig und muß insbesondere auch die Kausalität einer etwaigen Pflichtverletzung für den streitigen Schaden beweisen.
Zwar mag der Erfahrungssatz gelten, daß bei einem Frostschaden in einer Wohnung während der Abwesenheit des Mieters eine hohe Wahrscheinlichkeit dafür spricht, daß dieser Schaden auf dem Unterlassen erforderlicher und zumutbarer Vorkehrungen gegen Frostschäden beruht. Einem solchen Anscheinsbeweis ist aber dann die Grundlage entzogen, wenn eine ernstliche und nicht bloß vage Möglichkeit eines abweichenden Geschehensablaufs besteht.
^{OLG Hamm, Urteil vom 9.6.1995, Az. 12 U 9/95
WM, Heft 8/S. 470, 1996}

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Lüften und Heizen/Feuchtigkeitsschäden

Der Mieter ist verpflichtet, so ausreichend zu heizen und zu lüften, daß es bei dem vorhandenen bauordnungsgemäßen Bauzustand der Wohnung nicht zu Feuchtigkeitsschäden an den Wänden kommt.
^{LG Lüneburg, Urteil vom 2.10.1986, Az. 1 S 151/86
WM, Heft 7/S. 214, 1987}

Der Mieter muß sein Wohnverhalten (Heizen und Lüften) im zumutbaren Rahmen der Beschaffenheit des ordnungsgemäß errichteten Gebäudes anpassen.
D.h.: das Heizungs- und Lüftungsverhalten muß - soweit zumutbar - den Gegebenheiten einer ordnungsgemäß, den damaligen Vorschriften entsprechend errichteten Wohnung angepaßt werden. Wird im Schlafzimmer nachts eine Temperatur von nur 15 Grad gewünscht, muß die erhöhte Luftfeuchtigkeit durch ein geöffnetes Fenster abgeführt werden oder der Raum ist tagsüber auf 18 - 20 Grad aufzuheizen und die entstehende Feuchtigkeit mindestens morgens und abends - bei Bedarf - durch kräftiges Stoßlüften abzuführen.
^{LG Hamburg, Urteil vom 9.2.1990, Az. 11 S 347/88
WM, Heft 7/S. 290, 1990}

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Beheizung außerhalb der Heizperiode

Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Beheizung außerhalb der Heizperiode von der Zustimmung der Mehrheit der Mietparteien abhängig zu machen, ist unwirksam.
^{AG Köln, Az. 206, C 351/84
WM, Heft 5/S. 136, 1986}

Der formularmäßige Ausschluß jeglicher Heizverpflichtung des Vermieters eines zentralbeheizten Mehrfamilienhauses in den Sommermonaten ist unzulässig.
^{LG Hamburg, Urteil vom 5.6.1987, Az. 11 S 130/86
WM, Heft 5,6/S. 151, 1988}

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Ausreichende Beheizbarkeit

Eine ausreichende Beheizbarkeit erfordert, daß Raumtemperaturen von 20 - 22 Grad erreicht werden können.
Die formularmäßige Bestimmung im Mietvertrag, wonach eine Temperatur von mindestens 18 Grad für die Zeit zwischen 9.00 Uhr und 22.00 Uhr in den an die Sammelheizung angeschlossenen Wohnräumen als vertragsgemäße Erfüllung gilt, verstößt gegen § 9 AGBG und ist somit nichtig.
^{LG Berlin, Urteil vom 5.11.1991, Az. 65 S 9/91
HKA, Heft 4/S. 16, 1992}

Der Vermieter ist verpflichtet, durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, daß in der Mietwohnung in den Wintermonaten in der Zeit von 6.00 Uhr bis 24.00 Uhr auch bei Temperaturen unter 0 Grad durch die Zentralheizung eine Raumtemperatur von 20 Grad erreicht werden kann.
^{AG Hamburg, Urteil vom 8.3.1995, Az. 41 C 1371/93
WM, Heft 8/S. 469, 1996}

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Ermittlung der Heizkosten nach Gradtagszahlen, wenn Zwischenablesung fehlt

Daß das Abrechnungsserviceunternehmen die Verbrauchskosten nach sog. Gradtagen aufgeteilt hat, kann nach Lage der Dinge nicht beanstandet werden, da ihm andere Erkenntnisquellen nicht zur Verfügung standen und die Abrechnung nach Gradtagen annähernd zu korrekten Ergebnissen führt. Sofern ein exakteres Ergebnis gewünscht wird, hätte man Zwischenablesungen veranlassen müssen.
^{AG Dortmund, Urteil vom 9.8.1989, Az. 136 C 203/89
(BRUNATA - Sammlung)}

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Ablesen/Zutritt zur Wohnung

Das Ablesen der Heizkostenverteiler in der Wohnung des Mieters kann der Vermieter durch eine einstweilige Verfügung erzwingen. Der Grund für die Verpflichtung des Mieters, im Eilverfahren unbedingten Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht darin, daß der Vermieter zur Erstellung einer ordnungsmäßen Heizkostenabrechnung auf eine termingemäße Ablesemöglichkeit angewiesen ist. LG Hamburg, Beschluß vom 28.10.1986, Az. 11 T 96/86 HKA, Heft 1, Januar/Februar 1987

Der Mieter muß - ebenso wie für die technische Prüfung und das Ablesen der Geräte - für die Montage der Verdunstungsgeräte die Mitarbeiter des jeweiligen Meßdienstunternehmens in die Wohnung lassen.
^{LG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.1985, Az. 23 S 133/85
HKA, Heft 7, November 1986}

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Verbrauchsschätzung

Können bei einem Mieter wegen urlaubsbedingter Abwesenheit die Heizkostenverteiler nicht abgelesen werden, so ist bei zwei vergeblichen Ableseversuchen eine Schätzung des konkretenVerbrauchs zulässig.
^{LG Berlin, Urteil vom 19.5.1988
HKA, Heft 4, April 1989}

Kann das Verbrauchserfassungsgerät am Heizkörper wegen der Möblierung nicht abgelesen werden, so kann der Wert einer früheren Ablesung der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegt werden. Die Zugrundelegung des Verbrauchs aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum steht mit § 9a Heizkostenverordnung im Einklang.
Im Folgejahr war eine Ablesung wiederum nicht möglich, weil der Heizkostenverteiler vom Mieter entfernt worden war. Weil auf den im Vorjahr berechneten Wert zurückgegriffen wurde, genügt die Abrechnung nicht den gesetzlichen Anforderungen, weil dieser Wert nicht durch eine Ablesung ermittelt worden ist. § 9a Abs. 1 Satz 1 gestattet nur die Übernahme durch "einen" Abrechnungszeitraum. Der Umstand, daß die Ablesung aus einem von dem Mieter zu vertretenden Grund gescheitert ist, rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Zudem stand der Hausverwaltung die Möglichkeit offen, auf die zweite in § 9a Abs. 1 Satz 1 genannte Möglichkeit, den fehlenden Ablesewert zu ersetzen, zurückzugreifen, nämlich den Ablesewert vergleichbarer Räume der jeweiligen Abrechnungsperiode zugrunde zu legen.
^{LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64 S 97/96
HKA, Heft 4/S. 15, 1997}

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Kürzungsrecht

Ist eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung aus tatsächlichen Gründen nicht möglich, ist die Abrechnung nach einheitlichem Maßstab vorzunehmen und der auf den Mieter entfallende Anteil um 15% zu kürzen.
^{AG Freiburg, Urteil vom 29.11.1986, Az. 1 C 470/84
WM, Heft 7/S. 231, 1987}

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Lagenachteil einer Wohnung/hohe Heizkosten

Die durch den Lagenachteil einer Dachgeschoßwohnung oder Erdgeschoßwohnung bedingten höheren Heizkosten sind ohne weiteres vom Mieter zu tragen.
^{AG Neuss, Urteil vom 12.11.1986, Az. 30 C 482/86
WM, Heft 7/S. 229, 1987}

Die Tatsache, daß eine Mietwohnung aufgrund ihrer wärmetechnischen Beschaffenheit verhältnismäßig hohe Heizkosten verursacht, ist für sich allein genommen nicht als Sachmangel anzusehen.
^{LG Hamburg, Urteil vom 5.5.1988, Az. 7 S 166/87
WM, Heft 10/S. 350, 1988}

Bei unzureichender Wärmeisolierung einer Mietwohnung ist der Mieter nicht berechtigt, Abzüge bei der Heizkostenabrechnung vorzunehmen und Nachzahlungen zu verweigern.
^{LG Hamburg, Urteil vom 5.5.1988, Az. 7 S 166/87
HKA, Heft 6, 1988}

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Verteilungsschlüssel 100% nach Verbrauch

Die Abrechnung auf der Grundlage des direkten Verbrauchs in Höhe von 100% ist rechtmäßig. Nach § 7 Heizkostenverordnung sind grundsätzlich 50 % - 70 % der Heizkosten nach direktem Verbrauch abzurechnen. Jedoch ist eine darüber hinausgehende verbrauchsabhängige Abrechnungsweise bis zu 100% wegen § 10 Heizkostenverordnung möglich, da danach privatrechtliche Vereinbarungen von § 7 Heizkostenverordnung unberührt bleiben.
^{AG Zwickau, Urteil vom 27.10.1993, AZ. 18 C 1048/93
(BRUNATA - Sammlung)}

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Änderung des Verteilungsschlüssels

Die dem Vermieter vorbehaltene Befugnis zur Änderung des Betriebskostenschlüssels kann er für eine abgelaufene Abrechnungsperiode nicht mehr geltend machen.
^{OLG Hamburg, Urteil vom 8.1.1991, AZ. 4 U 190/90
HKA, Heft 5/S. 20, 1992}

Widerspricht der vom Vermieter zur Betriebskostenabrechnung festgelegte und in der Vergangenheit vom Mieter unbeanstandete Verteilungsschlüssel dem billigen Ermessen, kann seine dem Vermieter vertraglich gestattete Änderung vom Mieter nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit oder den laufenden Abrechnungszeitraum verlangt werden, es sei denn, daß dem Vermieter vor Beginn der Abrechnungsperiode verläßliche Anhaltspunkte für eine sich ergebende Unbilligkeit vorlagen.
^{LG Düsseldorf, Urteil vom 5.7.1996, Az. 24 S 66/94
WM, Heft 12/S. 777, 1996}

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Abgesperrte Heizkörper

Selbst wenn ein Wohnungseigentümer nachweislich die Heizkörper dauernd abgesperrt hält, kann er nicht verlangen, daß er von den "verbrauchsabhängigen" Kosten des Heizbetriebs gemäß den bei ihm abgelesenen Verdunstungswerten völlig freigestellt wird. Er kann allenfalls verlangen, so gestellt zu werden, wie derjenige Eigentümer einer Wohnung gleicher Größe, bei dem die niedrigsten Verbrauchswerte festgestellt wurden.
^{BayOblG, Beschluß vom 7.4.1988, Az. BReg 2 Z 157/87
WM, Heft 9/S. 334, 1988}

Mit einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind auch solche Heizkörper zu versehen, die zwar abgesperrt sind und nicht betrieben werden, deren Wiederinbetriebnahme aber ohne besonderen Aufwand und ohne besondere Kenntnisse möglich ist.
^{AG Tettnang, Urteil vom 19.2.1988, Az. 3 C 857/87
WM, Heft 4/S. 193, 1989}

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Verdunstungsgeräte als Heizkostenverteiler sind zulässig

Werden gemäß Mietvertrag die Heizkosten nach dem Prinzip der Verdunstungsgeräte abgerechnet, dann kann sich der Mieter, weil er die ihm in Rechnung gestellten Heizkosten für zu hoch hält, nicht auf eine allgemeine Fehlerhaftigkeit dieses Systems berufen.
^{OLG Schleswig, Urteil vom 16.9.1986, Az. 3 U 217/86
WM, Heft 11/S. 346, 1986}

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Wartungsvertrag bezüglich Erfassungsgeräte

Ist ein Wartungsvertrag oder ein Auftrag, die Erfassungsgeräte ggfs. fortlaufend zu erneuern, nicht erteilt worden, obliegt es dem Eigentümer, dafür Sorge zu tragen, daß der Heizkostenverordnung entsprechende Wärmemessungsvorrichtungen rechtzeitig installiert und in einem der Heizkostenverordnung entsprechenden Zustand erhalten werden.
^{AG Bad Schwartau, Urteil vom 25.9.1990, Az. 3 C 552/90
HKA, Heft 12/S. 3, 1990}

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Abrechnungszeitraum

Abrechnungszeitraum und Kostenerfassungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung dürfen denselben Jahreszeitraum nicht übersteigen.
Gem. § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG ist über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Dies bedeutet nicht ohne weiteres, daß über die Vorauszahlungen die Abrechnung binnen Jahresfrist nach Beendigung der Abrechnungsperiode vorliegen muß. Inhalt dieser Regelung ist aber, daß die Abrechnung sich jeweils über einen Zeitabschnitt eines Jahres als längsten Abrechnungszeitraum erstrecken muß.
Teilweise werden kürzere Abrechnungszeiträume, da diese für den Mieter nicht nachteilig sind, als zulässig angesehen. Nach Auffassung des erkennenden Gerichts ist der in § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG festgeschriebene Abrechnungszeitraum jedenfalls dann ein Maximalzeitraum, wenn innerhalb es Erfassungszeitraumes ein Mieterwechsel stattgefunden hat. Dieser Zeitraum ist in der Regel deckungsgleich mit einer Heizperiode. Der jährliche Erfassungszeitraum ist daher eine den Mieter schützende Regelung, da sie dem Mieter eine noch angemessene Überprüfungsmöglichkeit erlaubt, auch anhand eigener Kontrollmaßnahmen. Diese Nachprüfbarkeit durch den Mieter wird erschwert, je länger der einmalig abgerechnete Erfassungszeitraum ist, insbesondere bei zwischenzeitlichem Mieterwechsel.
Gemessen an diesen Kriterien hält die vorgelegte Nutzerabrechnung nicht Stand. Die Abrechnung umfaßt einen Zeitraum von nahezu 2 Jahren als Kostenerfassungszeitraum. Die Individualabrechnung der Klägerin erfaßt einen Zeitraum von über 12 Monaten. Die Abrechnung entspricht daher unter keinem Gesichtspunkt der Regelung in § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG.
^{Amtsgericht Waiblingen, Urteil vom 27.3.1987, Az. 9 C 2528/86
WM, Heft 9/S 323, 1987}

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Kostentragungspflicht der Zwischenablesung

(sehr umstritten)

§ 9b Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter zur Zwischenablesung bei Nutzerwechsel. Eine besondere Regelung, wer die dafür entstehenden Kosten trägt, ist dabei nicht getroffen. Infolgedessen verbleibt es bei der allgemeinen Regelung des § 7 Heizkostenverordnung, denn auch die Kosten der Zwischenablesung stellen sich rechtlich dar als Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Berechnung und Aufteilung im Sinne des § 7 Heizkostenverordnung. Diese Kosten sind nach einem dort zugelassenen Schlüssel auf die Nutzer umzulegen.
^{AG Augsburg, Urteil vom 19.10.1993, Az. 8 C 1755/93}

Die Kosten der Zwischenablesung sind umlagefähig auf den weichenden Vormieter.
^{AG Coesfeld, Urteil vom 18.11.1994, Az. 4 C 508/94
WM, Heft 12/S. 696, 1994}

Die Kosten der bei Mieterwechsel vorgeschriebenen Zwischenablesung sind nach einer ordnungsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich vom Vermieter zu tragen und können dem ausziehenden Nutzer nicht über die Heizkostenabrechnung auferlegt werden.
^{AG Augsburg, Urteil vom 11.5.1995, Az. 3 C 693/95
WM, Heft 2/S. 98, 1996}

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Kosten der Nachablesung

Sofern der Nutzer es unterließ, dem Mitarbeiter der Abrechnungsfirma zur fraglichen Terminzeit Zugang zu seiner Wohnung zu verschaffen, fällt dies nicht in den Verantwortungsbereich der Abrechnungsfirma. Ebenso verhält es sich mit dem zweiten Termin, welcher mittels Postkarte angekündigt wurde. Dabei ist es unerheblich, daß der Mieter sich zur Terminzeit im Urlaub befand. Das Abrechnungsserviceunternehmen führt nachvollziehbar aus, daß es ihm wegen der Vielzahl der betreuten Liegenschaften nicht möglich ist, evtl. Urlaubszeiten der Nutzer bei der Ablesung der Heizkostenverteiler auszusparen. Darüber hinaus ist eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung ohne Mitwirkungshandlung des entsprechenden Nutzers nicht möglich. Wird diese Mitwirkungshandlung vom Nutzer nicht vorgenommen, obwohl er - wie im vorliegenden Fall - Gelegenheit hatte, von einem diesbezüglichen Termin Kenntnis zu erlangen, ist dies nicht von dem Abrechnungsserviceunternehmen zu vertreten.
^{AG Hagen, Urteil vom 22.6.1995, Az. 10 C 698/94
(BRUNATA - Sammlung)}

Die Kosten der Nachablesung sind Kosten, die nach § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung umlegbar sind. Es handelt sich hierbei um die Kosten der Erfassung des Verbrauchs. Da eine Nachablesung, bei der Mitarbeiter der Abrechnungsfirma das Mietobjekt gesondert aufsuchen müssen, Kosten verursacht, bedarf keiner näheren Begründung. Das Gericht erachtet auch die angesetzten Kosten von 42,00 DM für nicht übersetzt, da diese Kosten allenfalls Kosten für eine halbe Arbeitsstunde darstellen. Es erscheint auch angemessen, diese Kosten, die grundsätzlich entstehen, nicht der Gemeinschaft der Verbraucher sondern der Partei aufzuerlegen, die sie verursacht hat. Insoweit sind die Kosten der Nachablesung mit den Kosten einer Zwischenablesung bei Mieterwechsel vergleichbar. Für diese Kosten ist anerkannt, daß die Kosten der Zwischenablesung zu Lasten desjenigen Mieters gehen, der sie durch seinen Auszug verursacht.
^{AG Hamburg, Urteil vom 5.8.1997, AZ. 12 C 22/97
(BRUNATA - Sammlung)}

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Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung

.... Die Abrechnung muß dabei den im Mietvertrag bzw. in der Heizkostenverordnung enthaltenen Regelungen entsprechen und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Abrechnung muß übersichtlich gestaltet sein und für den durchschnittlichen, nicht juristisch oder betriebswirtschaftlich geschulten Laien verständlich und nachvollziehbar sein.
Eine Heizkostenabrechnung muß daher vier Mindestangaben enthalten:

Zusammenstellung der Gesamtkosten
Angabe und Erläuterung des zugrunde liegenden Verteilerschlüssels
Berechnung des Anteils des konkreten Mieters
Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Fehlen diese Angaben oder sind sie nicht vollständig, dann entfällt ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters und der Mieter muß bis zur Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung die Nachforderungen nicht bezahlen. Sind diese Angaben vorhanden, aber zum Teil - rechnerisch - unrichtig, so berührt das die Fälligkeit der Abrechnung grundsätzlich nicht. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, den rechnerisch richtigen Betrag zu zahlen, ohne daß es einer erneuten (korrigierten) Abrechnung des Vermieters bedarf.
^{OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 4.10.1990, Az. 4 ReMiet 1/88
HKA, Heft 4/S. 16, April 1991}

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BRUNATA - Abrechnungen sind ordnungsgemäß

Die erteilten Abrechnungen sind formell ordnungsgemäß und wirksam. Sie erfüllen die allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB. Sie erhalten jedenfalls zusammen mit den später abgegebenen Erläuterungen und Berichtigungen Zusammenstellungen der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung der Mietanteile und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die Abrechnungen sind in tatsächlicher und rechnerischer Hinsicht nachprüfbar und nachvollziehbar. Soweit die Abrechnungen Heiz- und Warmwasserkosten betreffen, halten sie sich im Rahmen der Bestimmungen der §§ 7, 8, 10 Heizkostenverordnung und sind nicht zu beanstanden.
^{LG Düsseldorf, Urteil vom 5.8.1988, Az. 24 S 48/88</d>
(BRUNATA - Sammlung)}

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Mitwirkungspflicht des Hauseigentümers

Die Hauseigentümerin hat ihre Mitwirkungspflicht nach dem Vertrag nicht eingehalten und ihre Heizkostenaufstellung nicht übermittelt. Damit hat sie die weitere Bearbeitung der Abrechnung durch das Abrechnungsunternehmen vereitelt.
Die Abrechnungsfirma hat daher gem. § 2 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen das Recht, eine vorzeitige Abrechnung ihrer Kosten vorzunehmen und durch die Hauseigentümerin bezahlen zu lassen.
^{AG Düsseldorf, Urteil vom 25.1.1993, Az. 37 C 113/93
(BRUNATA - Sammlung)}

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Zeitpunkt des Öleinkaufs

Der Hauseigentümer muß Öl zum günstigen Zeitpunkt einkaufen.
^{OLG Koblenz, Urteil vom 17.9.1985, Az. U 1623/83
WM, Heft 9/S. 282, 1986}

Der Vermieter ist verpflichtet, Heizöl kostengünstig einzukaufen, sofern eine Abrechnung der Heizkosten mietvertraglich vereinbart ist.
^{AG Rotenburg, Urteil vom 24.10.1991, Az. C 350/91
WM, Heft 3/S. 139}

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Treuhänderische Verwendung der Betriebskostenvorauszahlungen

Der Vermieter ist verpflichtet, nur solche Kosten in die Abrechnung einzustellen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigt sind.
Der Vermieter erhält alle Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter nur als Treuhänder und ist deshalb zum sparsamen Umgang mit den Vorauszahlungen verpflichtet.
^{AG Köln, Urteil vom 27.12.1990, Az. 222 C 471/90
WM, Heft 12/S. 701, 1991}

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Ermittlung des Brennstoffverbrauchs

Eine am Verbrauch orientierte Heizkostenabrechnung setzt voraus, daß der Bestand an Heizöl zu Beginn und am Ende der Heizperiode sowie die während der Heizperiode getankte Ölmenge ermittelt werden.
LG Wuppertal, Urteil vom 7.7.1978, AZ. 10 S 54/78

Eine ordnungsgemäße Abrechnung setzt die Angabe des (Tank)Anfangs- und Endbestand voraus.
^{BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az. VIII ZR 298/80}

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Restheizöl bei Vertragsbeendigung

Den Vermieter trifft bei Beendigung des Mietverhältnisses die Verpflichtung, das vom Mieter vertragsgemäß beschaffte Heizöl im Öltank gegen Kostenerstattung zu übernehmen, grundsätzlich nicht, wenn er für das Restheizöl keine Verwendung wegen vorhergesehener Umstellung auf Gasheizung mehr hat.
Im Regelfall kann der Vermieter nicht verlangen, daß der Mieter dann das Restheizöl abpumpen läßt.
^{LG Stuttgart, Urteil vom 30.10.1990, Az. 16 S 248/90
WM, Heft 1/S. 27, 1991}

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, die Restmenge des vom Mieter des Einfamilienhauses vertragsgemäß beschafften Heizöls gegen Kostenerstattung zu übernehmen.
^{AG Weilheim, Urteil vom 3.3.1986, Az. 1 C 913/85
WM, Heft 77S. 221, 1987}

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Kosten der Fernwärmelieferung

Der Vermieter kann alle Kosten, die ihm von einem Fernwärmeversorgungsunternehmen für die Lieferung von Fernwärme in Rechnung gestellt werden, umlegen, gleichgültig, wie sie sich zusammensetzen.
^{LG Düsseldorf, Urteil vom 30.12.1986, Az. 24 S 117/86
WM, Heft 10/S. 362, 1987}

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Anschaffungs- und Installationskosten von Heizkostenverteilern

Ein Vermieter von Wohnraum kann die Anschaffungs- und Installationskosten von Heizkostenverteilern auf den Mieter abwälzen, da er zum Einbau der Geräte gesetzlich verpflichtet ist (§ 3 Abs. 1 MHG; § 11 Abs. 6 der II. BerechnungsVO, § 6 NMV). Dies ist jedoch nur im Rahmen der in diesen Vorschriften aufgeführten Grenzen möglich.
Eine Umlage der Einrichtungs- und Installationskosten in der Heizkostenabrechnung ist nicht möglich. Dies ergibt sich aus § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung, in der enumerativ die Kosten aufgeführt sind, die im Rahmen der Heizkostenabrechnung umgelegt werden könen.
^{AG Bochum, Urteil vom 23.9.1988, Az. 40 C 661/87
HKA, Heft 1, Januar 1989}

Die Kosten für die Anschaffung bzw. Wiederbeschaffung von Wärmemeßgeräten sind nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung nicht als Heizungsbetriebskosten umlagefähig. Etwas anderes gilt jedoch für die Kosten der Anmietung von Erfassungsgeräten oder einer anderen Form der Gebrauchsüberlassung.
^{AG Nürnberg, Urteil vom 11.7.1990, Az. 27 C 4081/90
WM, Heft 11/S. 524, November 1990}

Die Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung der Heizenergie sind nicht umlagefähig, wenn die Nutzer vor der Anmietung nicht auf die Absicht der Anmietung und deren Kosten hingewiesen worden sind.
^{LG Köln, Urteil vom 14.12.1989, Az. 1 S 253/89
WM, Heft 12/S. 562, Dezember 1990}

Die Mitteilung des Vermieters an die Mieter, daß er die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten wollte, bedarf über die Angabe der Mietkosten keiner weiteren Begründung und Erläuterung.
^{AG Hamburg, Urteil vom 25.1.1994, Az. 47 C 170/93
WM, Heft 12/S. 695, 1994}

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Nacheichen/Austausch/Wartungskosten von Wärmezählern

Ist bei Ablauf der Eichperiode von Wärmezählern deren Austausch kostengünstiger als das Nacheichen, so sind die Austauschkosten entsprechend § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung umlagefähig.
^{LG Berlin, Urteil vom 31.1.1992
Das Grundeigentum, Heft Nr. 7, 1992}

Die Kosten der Wartung (Wartungsvertrag) eichfähiger Warmwasserzähler sind als Betriebskosten der Versorgungsanlage umlagefähig.
^{AG Bremerhaven, Urteil vom 1.10.1986, Az. 53 C 512/86
WM, Heft 1/S. 33, 1987}

Zu den umlagefähigen Kosten nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung gehören auch die Kosten für einen sogenannten Eichservicevertrag, bei dem eine jährliche Wartung sowie der Austausch der Warmwasserzähler alle fünf Jahre vorgesehen ist.
^{LG Berlin, Urteil vom 10.4.1987, Az. 64 S 402/86
HKA, Heft 3, März 1988}

Wartungskosten sind umlagefähig.
^{AG Köln, Urteil vom 7.2.1986, Az. 218 C 280/85
HKA, Heft 7, September 1987}

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Frist Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten

Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.
Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.

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Warmwasserkostenabrechnung

Bei der Warmwasserkostenabrechnung ist der Vermieter nicht gehalten dem Mieter auf die Vorschrift des § 9 Abs. 2 HeizkV hinzuweisen und ihm die darin enthaltene Berechnungsformel verständlich zu machen. Einer mit dieser Formel erstellte Abrechnung kann nicht entgegengehalten werden, sie sei nicht nachvollziehbar. Muss der Vermieter eine gesetzlich vorgeschriebene Abrechnungsweise anwenden, sind ihm etwaige hieraus resultierende Verständnisprobleme nicht zuzurechnen. Der Vermieter kann – bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gem. § 315 BGB, bei preisgebundenem Wohnraum nach § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 der II. BerechnungsVO mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen.

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Kürzungsrecht bei Verwendung von Messgeräten zur Erfassung des Wärmeverbrauchs

Sind Messgeräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs vorhanden und werden sie auch verwendet, so erstreckt sich das Kürzungsrecht von 15 v.H. (§ 12 HeizkV) bei Fehlen von Messgeräten für den Wasserverbrauch nur auf die Kosten für die Versorgung mit Warmwasser.

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Einbau von elektronischen Funkheizkostenverteilern

Der Einbau von elektronischen Funkheizkostenverteilern stellt eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme i.S. von § 554 Abs. 2 BGB dar, durch die die Mietsache verbessert wird.

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"Zwingender Grund" im Sinne des § 9a Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung

Ein "anderer zwingender Grund" i.S.d. § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkV liegt auch dann vor, wenn der anteilige Verbrauch eines Nutzers infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Ist eine Vergleichsberechnung nach § 9a Abs. 1 HeizkV nicht möglich, weil die hierfür erforderlichen Daten nicht zur Verfügung stehen, so kann der anteilige Verbrauch ausnahmsweise im Wege der Gradtagszahlmethode ermittelt werden. Ein unter diesen Voraussetzungen erstellte Kostenabrechnung kann vom Nutzer nicht gem. § 12 HeizkV um 15% gekürzt werden.

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Keinen Anspruch auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung

Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Die Fälligkeit einer Nebenkostennachforderung gem. § 271 BGB tritt mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung ein, ohne das dem Mieter eine Prüfungsfrist zusteht.

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Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag unwirksam

Die Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag ist unwirksam. Sie ist mit den Regelungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Nach der Heizkostenverordnung müssen Kosten für die zentrale Beheizung und Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

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